Un immeuble de bureaux vide, un quartier central où les logements se louent avant même d'être annoncés, un besoin criant d'habitations abordables : sur papier, la conversion de l'ancien édifice Catherine-de-Longpré, sur le chemin Sainte-Foy, ressemble au dossier le plus simple de la Ville de Québec. Dans les faits, Radio-Canada rapporte que l'horizon retenu pour l'arrivée des premiers locataires est 2028, et qu'une résolution municipale doit d'abord être adoptée d'ici un mois.
Trois ans, pour un bâtiment déjà construit, déjà raccordé aux services, déjà situé à quelques pas d'une artère desservie par le transport en commun. C'est ce décalage entre l'évidence apparente et la lenteur réelle qui mérite d'être décortiqué, parce qu'il en dit long sur la mécanique de la reconversion immobilière dans les quartiers centraux de Québec.
Un immeuble public devenu encombrant
L'édifice Catherine-de-Longpré — du nom de Marie-Catherine de Saint-Augustin, née Catherine de Simon de Longpré, religieuse augustine arrivée en Nouvelle-France au XVIIe siècle et figure fondatrice de l'histoire hospitalière de Québec — appartient à la famille des grands immeubles administratifs publics érigés il y a plus d'un demi-siècle le long du chemin Sainte-Foy. Béton, fenêtres en bandes, plateaux de bureaux profonds, stationnement : l'architecture typique d'une époque où l'État québécois s'étalait dans la haute-ville.
Ce type d'immeuble est aujourd'hui doublement orphelin. Il ne correspond plus aux normes contemporaines de bureaux — efficacité énergétique, qualité de l'air, flexibilité des espaces — et il se retrouve dans un marché des bureaux fragilisé par le télétravail et par la rationalisation des espaces gouvernementaux. Résultat : des mètres carrés vides au coeur d'un quartier résidentiel où la pénurie de logements est, elle, bien réelle.
L'idée de transformer cette coquille en logements abordables circule depuis plusieurs années dans le milieu municipal et communautaire de Québec. Le projet, tel que décrit par Radio-Canada, en arrive maintenant à l'étape formelle : une résolution du conseil municipal, prévue d'ici un mois, qui viendra encadrer le changement d'usage et baliser ce qui pourra être construit là.
Pourquoi une résolution, et pourquoi elle prend du temps
À Québec, transformer un immeuble de bureaux en habitations n'est pas une simple formalité administrative. Le zonage d'un secteur comme Saint-Sacrement autorise généralement des usages précis, des hauteurs précises, des densités précises. Passer du bureau au logement suppose une modification réglementaire ou une résolution d'exception, laquelle doit franchir un parcours à étapes : avis de motion, adoption du projet de résolution, consultation publique écrite ou en assemblée, puis adoption finale.
Chacune de ces étapes comporte des délais légaux incompressibles. Et dans un quartier déjà mobilisé sur les questions de circulation, de stationnement et de gabarit des nouveaux projets, la consultation n'est pas une simple case à cocher : elle peut générer des demandes d'ajustement qui obligent le promoteur — ici, un promoteur à vocation sociale ou un organisme d'habitation — à retourner à la planche à dessin.
Autrement dit, l'échéancier 2028 n'est pas le calendrier d'un chantier. C'est le calendrier d'un chantier précédé d'un parcours réglementaire, d'un montage financier et d'une opération technique lourde.
Le bâtiment lui-même : un chantier dans le chantier
La reconversion d'un immeuble de bureaux des années 1960 ou 1970 en logements est l'un des exercices les plus ingrats de l'immobilier. Les plateaux sont profonds, ce qui complique l'accès à la lumière naturelle dans chaque unité. La plomberie et la ventilation d'un immeuble de bureaux, conçues pour des salles de toilettes groupées et des systèmes centralisés, doivent être entièrement repensées pour des cuisines et des salles de bain multipliées par le nombre d'appartements. L'enveloppe doit souvent être refaite. Et les bâtiments de cette époque contiennent fréquemment de l'amiante ou d'autres matériaux dont le retrait exige des protocoles coûteux et longs.
À cela s'ajoute le fait que l'on parle d'un immeuble public : si la propriété relève d'une société d'État, la cession ou la mise à disposition du terrain implique une négociation entre paliers, des évaluations, parfois un appel de propositions. Chacune de ces étapes se compte en mois.
Enfin, il y a le nerf de la guerre : le financement. Les projets de logements abordables au Québec dépendent des programmes publics, dont les enveloppes sont attribuées par cycles, souvent une fois l'an, et sur concours. Un projet qui n'obtient pas son financement lors d'un appel doit attendre le suivant. Comme les coûts de construction ont bondi depuis 2020, il n'est pas rare qu'un projet retenu doive être revu à la baisse ou recalibré avant de démarrer. L'horizon 2028 intègre cette réalité : il faut au moins un cycle de financement complet, souvent deux.
Saint-Sacrement, un quartier sous pression
Le choix du site n'est pas neutre. Saint-Sacrement est un des secteurs les plus recherchés de la haute-ville : proche de l'Université Laval par l'axe du chemin Sainte-Foy, proche des grands hôpitaux, bien desservi par les circuits d'autobus, doté d'un tissu commercial de proximité. C'est aussi un quartier au bâti dense et largement constitué, où les terrains vacants sont rares. La reconversion d'un immeuble existant y est donc l'une des seules avenues pour ajouter des logements sans démolir du parc résidentiel.
Le contexte du marché locatif explique l'urgence. Les enquêtes annuelles de la Société canadienne d'hypothèques et de logement montrent que le taux d'inoccupation de la région de Québec évolue autour de 1 % depuis 2022, un niveau très éloigné du seuil d'équilibre généralement estimé à 3 %. Dans un tel marché, chaque unité abordable livrée compte, et chaque année de retard se traduit par des locataires qui restent dans des logements trop chers, trop petits ou mal adaptés.
La pression est d'ailleurs visible ailleurs dans la ville. Radio-Canada a rapporté cette semaine une importante mobilisation à Limoilou pour éviter l'expulsion d'une famille congolaise, et le débat sur les travaux préparatoires du tramway dans Saint-Roch rappelle que la transformation des quartiers centraux de Québec avance, mais rarement sans frictions. L'habitation abordable n'échappe pas à cette règle.
Ce que la conversion de bureaux enseigne ailleurs
Québec n'est pas seule à chercher quoi faire de ses immeubles de bureaux devenus superflus. Calgary a mis en place, depuis le début de la décennie, un programme d'incitatifs financiers au mètre carré pour convertir des tours du centre-ville en logements, précisément parce que les promoteurs jugeaient l'opération non rentable sans subvention. À New York, à Washington, à Londres, les mêmes constats reviennent : seuls certains immeubles, avec certaines géométries et certains noyaux de services, se prêtent techniquement à la conversion, et le coût par unité peut approcher celui d'une construction neuve.
La leçon est utile pour lire le dossier Catherine-de-Longpré. La conversion n'est pas un raccourci : c'est un choix urbanistique qui se justifie par la localisation, par l'économie de matériaux et par le refus d'étaler la ville, pas par la rapidité ou l'économie immédiate.
Ce qu'il faudra surveiller
Trois indicateurs permettront de juger si l'horizon 2028 tient la route. D'abord, le contenu exact de la résolution que le conseil municipal doit adopter : nombre d'unités autorisées, hauteur, exigences en matière d'abordabilité et de pérennité de cette abordabilité. Un projet dont le caractère abordable n'est garanti que pour quelques années ne règle rien à long terme.
Ensuite, la ou les sources de financement retenues et le moment où elles seront confirmées. C'est là que se jouent la plupart des reports dans les projets d'habitation sociale et abordable au Québec.
Enfin, le déroulement de la consultation publique dans Saint-Sacrement. Un projet accepté rapidement par le voisinage peut gagner plusieurs mois; un projet contesté peut en perdre autant.
Dans un quartier où l'espace manque et où le marché locatif est saturé, un immeuble public vide pendant encore trois ans reste une anomalie coûteuse. L'échéancier annoncé n'est pas le symptôme d'un manque de volonté : il est la photographie assez fidèle de ce qu'exige aujourd'hui, au Québec, la transformation d'un bâtiment existant en logements que les gens pourront réellement payer.