Un promoteur annonce un projet. Les images de synthèse circulent. Les chiffres — nombre de logements, investissement, échéancier — font les manchettes. Puis, plusieurs mois plus tard, rien n'a bougé sur le terrain. Ce scénario, le Bas-Saint-Laurent le connaît bien, et le projet Le Phare du Groupe DTM à Rimouski en offre l'illustration la plus récente.
Selon le Journal Le Soir, le promoteur n'a toujours pas obtenu l'autorisation de la Ville de Rimouski, alors qu'il espérait entamer la construction dès cet été. L'affaire, en apparence technique, révèle en réalité une question de fond : jusqu'où une municipalité peut-elle — et doit-elle — encadrer le développement immobilier et commercial sur son territoire, en pleine crise du logement ?
Ce que dit l'actualité
Le dossier du Phare s'inscrit dans une séquence de décisions municipales qui, mises côte à côte, dessinent le portrait d'une ville en train d'arbitrer. Fin août, toujours selon le Journal Le Soir, les élus rimouskois ont adopté une modification à la convention d'aide financière liant la Ville au Centre des congrès de l'Hôtel Rimouski. Quelques jours plus tard, Radio-Canada révélait que Consignaction a signé un bail au Carrefour Rimouski pour y aménager un centre Consignaction +, dans des locaux commerciaux libérés.
Trois dossiers, trois registres différents : l'immobilier résidentiel, le soutien à une infrastructure touristique et économique, la reconversion d'espaces commerciaux existants. Trois façons, aussi, dont un conseil municipal exerce son influence sur le tissu urbain — par le règlement, par le chèque, ou par la simple délivrance d'un certificat d'occupation.
Pourquoi une annonce ne fait pas un chantier
Au Québec, l'aménagement du territoire repose sur un édifice réglementaire à plusieurs étages, encadré par la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme. Comprendre cet édifice, c'est comprendre pourquoi un promoteur peut annoncer un projet en toute bonne foi et se retrouver, des mois plus tard, à attendre encore.
Premier étage : le schéma d'aménagement. Adopté par la MRC — ici, la MRC de Rimouski-Neigette —, il fixe les grandes orientations : où l'on densifie, où l'on protège, où l'on développe. Les règlements municipaux doivent être conformes à ce schéma. Depuis 2023, s'ajoute la Politique nationale d'architecture et d'aménagement du territoire du gouvernement du Québec, qui pousse les municipalités vers la consolidation des périmètres urbains plutôt que l'étalement.
Deuxième étage : le plan d'urbanisme et le zonage. Chaque terrain de Rimouski est inscrit dans une zone qui détermine les usages permis, la hauteur maximale, la densité, les marges de recul, le stationnement exigé. Si un projet respecte le zonage en vigueur, la Ville n'a pratiquement pas de marge de refus : le permis est un droit. Si le projet dépasse ce que la zone autorise — un immeuble plus haut, une densité plus forte, un usage non prévu —, il faut modifier le règlement ou passer par une procédure d'exception.
Troisième étage : les outils discrétionnaires. C'est ici que le PPCMOI entre en scène. Le projet particulier de construction, de modification ou d'occupation d'un immeuble permet au conseil municipal d'autoriser un projet qui déroge aux règlements, à condition qu'il respecte les objectifs du plan d'urbanisme. Le PPCMOI est puissant, mais lourd : avis de motion, projet de résolution, consultation publique, possibilité de référendum sur les zones concernées lorsque le projet touche une disposition susceptible d'approbation référendaire, puis résolution finale. À cela peuvent s'ajouter un règlement de plan d'implantation et d'intégration architecturale (PIIA) et l'avis du comité consultatif d'urbanisme.
Quatrième étage : les permis. Permis de lotissement, permis de construction, certificat d'autorisation. Et souvent, en parallèle, des autorisations qui ne dépendent pas du tout de la Ville : le ministère de l'Environnement pour les milieux humides ou les rives, le ministère des Transports pour les accès à une route provinciale, Hydro-Québec pour le raccordement.
Autrement dit, entre le communiqué de presse et la première pelletée de terre, il peut s'écouler de nombreux mois — parfois plus d'un an — sans qu'aucune mauvaise volonté ne soit en cause. Une seule pièce manquante au dossier, une étude technique à refaire, un désaccord sur le nombre de cases de stationnement, et l'échéancier glisse.
Le contexte : une pénurie de logements bien documentée
Ce formalisme prend un relief particulier dans un marché tendu. Les données de la Société canadienne d'hypothèques et de logement le confirment depuis plusieurs années : le taux d'inoccupation des logements locatifs à Rimouski se situe à des niveaux historiquement bas, largement sous le seuil d'équilibre de 3 % généralement retenu par les analystes. Le phénomène touche l'ensemble du Bas-Saint-Laurent, où Rivière-du-Loup, Matane et Mont-Joli affichent des situations comparables.
Les raisons sont connues : vieillissement de la population qui multiplie les ménages d'une ou deux personnes, arrivée de travailleurs et d'étudiants liés à l'Université du Québec à Rimouski, à l'Institut maritime du Québec et au secteur de la santé, coûts de construction en forte hausse depuis la pandémie, et rareté des terrains viabilisés à l'intérieur du périmètre urbain.
Dans ce contexte, chaque projet retardé a un coût social mesurable. C'est l'argument que les promoteurs mettent invariablement en avant, et il n'est pas sans fondement. Mais l'argument inverse existe aussi : un projet mal intégré, mal desservi ou mal conçu produit des nuisances durables que la collectivité assume pendant des décennies. La question du patrimoine bâti, que Radio-Canada abordait récemment à travers le projet artistique « Pleureuses » mené par un collectif du Bas-Saint-Laurent, rappelle que le cadre bâti régional est un héritage fragile.
Trois dossiers, une même logique d'arbitrage
Regardons maintenant les trois décisions récentes du conseil rimouskois comme un ensemble.
Dans le cas du Centre des congrès de l'Hôtel Rimouski, la Ville intervient par le financement. Elle a jugé, il y a quelques années, qu'une infrastructure de congrès constituait un actif stratégique pour l'attractivité de la ville — tourisme d'affaires, retombées pour l'hôtellerie et la restauration, capacité d'accueillir des congrès nationaux dans l'Est du Québec. L'ajustement de la convention d'aide financière illustre un rapport contractuel : la Ville soutient, mais elle encadre et révise.
Dans le cas du Carrefour Rimouski, la municipalité n'intervient presque pas. Consignaction s'installe dans un local existant d'un centre commercial dont le zonage permet déjà l'usage commercial. C'est le marché qui recompose l'espace : les grandes surfaces se retirent, de nouveaux occupants — services publics, cliniques, centres de dépôt de consigne — prennent le relais. Le nouveau système de consigne élargie du Québec, qui couvre depuis 2025 la quasi-totalité des contenants de boisson, crée une demande d'espaces de dépôt que les centres commerciaux sont bien placés pour absorber. La Ville se contente d'encaisser les taxes et de valider l'occupation.
Dans le cas du Phare, à l'inverse, la Ville est au cœur du processus. Elle détient le pouvoir d'autoriser ou non, et c'est précisément cette position qui rend l'attente visible et politiquement sensible.
Ce qui change, et ce qu'il faut surveiller
Deux échéances structurent la suite. D'abord, les élections municipales québécoises, qui reviennent tous les quatre ans et dont l'approche fige souvent les dossiers d'urbanisme les plus délicats : peu de conseils aiment adopter un PPCMOI controversé en fin de mandat. Ensuite, la campagne électorale provinciale, dont Mon Témiscouata rapportait qu'elle s'annonce imprévisible et très compétitive selon le politologue Marc-André Bodet de l'Université Laval. Le logement et l'habitation figurent parmi les enjeux susceptibles d'y prendre de la place, avec des conséquences potentielles sur les programmes de financement offerts aux municipalités et aux promoteurs.
Entre-temps, quelques questions concrètes méritent d'être posà la Ville comme au promoteur. Le projet nécessite-t-il une modification de zonage, un PPCMOI, ou simplement un permis ? Le dossier déposé est-il complet ? Quels avis externes sont attendus ? Y a-t-il eu consultation publique, et si oui, quelles objections ont été soulevées ?
Ce sont ces réponses, plus que les échéanciers annoncés en conférence de presse, qui détermineront quand — et si — Le Phare sortira de terre. Et elles rappellent une réalité que la crise du logement tend à faire oublier : dans une municipalité québécoise, le pouvoir de dire non est encadré, mais il est réel, et il appartient aux élus qui devront en répondre devant leurs électeurs.