Dans une même séance, le conseil municipal de Trois-Rivières a posé deux gestes qui, mis côte à côte, en disent long sur la manière dont la ville entend se développer d'ici la fin de la décennie. D'un côté, il a refusé, dans sa forme actuelle, le projet Développement Chavigny et ses quelque 600 logements, comme le rapportait Le Nouvelliste mercredi. De l'autre, il a autorisé la vente de l'immeuble François-Nobert, au centre-ville, au groupe immobilier montréalais Olymbec.
À première vue, la contradiction saute aux yeux : une ville qui traverse une crise du logement bien documentée dit non à 600 unités. À y regarder de plus près, il s'agit plutôt de deux volets d'une même équation d'aménagement, celle qui consiste à choisir où la croissance doit atterrir — et à quel prix, écologique et financier, pour la collectivité.
Ce qui vient de se passer
Le dossier Chavigny n'est pas nouveau. Il s'agit d'un projet résidentiel d'envergure dans le secteur nord-ouest de Trois-Rivières, dans un environnement partiellement boisé, qui a déjà fait l'objet de révisions successives depuis sa présentation initiale. Le conseil a signifié qu'il n'était toujours pas satisfait de la version déposée : densité, découpage des rues, empiètement sur le couvert forestier, gestion des eaux, intégration au tissu existant. Le message envoyé au promoteur est celui d'un « non, pas comme ça » plutôt que d'un « non, jamais ». Reste à voir, comme le souligne Le Nouvelliste, si le promoteur acceptera de retourner à la planche à dessin une fois de plus — ou s'il choisira de laisser le dossier dormir, voire de contester.
Cette nuance est capitale. En droit municipal québécois, un conseil qui refuse d'adopter un règlement de zonage ou un projet particulier de construction (PPCMOI) n'a pas à motiver longuement sa décision : le pouvoir réglementaire est discrétionnaire dans ses grandes lignes, pourvu qu'il s'exerce de bonne foi et dans le respect des documents de planification. Autrement dit, la Ville n'a pas d'obligation d'autoriser un projet simplement parce qu'il ajoute des logements.
Dans le même mouvement, la cession de l'édifice François-Nobert à Olymbec montre l'autre face de la stratégie : plutôt que d'étirer le périmètre urbain, on tente de remettre en circulation des bâtiments existants au cœur de la ville. Olymbec, propriétaire d'un vaste portefeuille industriel et commercial au Québec et aux États-Unis, est déjà actif à Trois-Rivières. La transaction déplace le risque et les coûts d'entretien vers le privé, tout en pariant sur une requalification du centre-ville.
Pourquoi une ville en manque de logements dit non
Le paradoxe apparent s'explique par trois séries de contraintes.
Le coût réel de l'étalement. Chaque nouveau quartier périphérique impose à la municipalité des kilomètres de rues, d'aqueduc, d'égouts, d'éclairage, de déneigement et de collecte à entretenir pendant des décennies. La Société canadienne d'hypothèques et de logement, comme plusieurs travaux de l'Institut national de la recherche scientifique, ont documenté cet écart de coûts par unité entre le développement dense et le développement dispersé. Un conseil municipal qui approuve 600 logements en périphérie signe aussi, sans toujours le dire, une facture d'infrastructures que les contribuables paieront longtemps après le départ du promoteur.
Le cadre légal de la planification. Trois-Rivières est liée par son schéma d'aménagement, son plan d'urbanisme et, dans plusieurs secteurs, par des programmes particuliers d'urbanisme (PPU). S'y ajoutent les orientations gouvernementales en aménagement du territoire (OGAT), révisées par Québec, qui poussent explicitement vers la consolidation des périmètres urbains, la protection des milieux naturels et la réduction de l'artificialisation des sols. Une municipalité qui ouvre grand ses zones boisées à la construction s'expose à des frictions avec la MRC, avec le ministère des Affaires municipales et de l'Habitation, et parfois avec le ministère de l'Environnement lorsque des milieux humides sont en cause. Refuser un projet, dans ce contexte, peut être une façon de rester conforme à ses propres documents.
L'acceptabilité sociale et le couvert forestier. Depuis plusieurs années, la mobilisation citoyenne autour des boisés urbains est devenue un facteur politique de premier plan en Mauricie comme ailleurs au Québec. Les cas de Sainte-Marthe-du-Cap, du boisé de la rivière Milette ou, à plus large échelle, du Boisé Sainte-Dorothée à Laval et de l'Escarpement à Québec, ont montré qu'un conseil municipal qui ignore la valeur écologique d'un terrain s'expose à des référendums, à des recours et à une usure politique durable. Les mécanismes de consultation prévus par la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme — assemblées publiques, registres, approbation référendaire dans les zones concernées — donnent aux riverains un levier réel.
Ce que le refus révèle du rapport de force
Il faut le dire clairement : dans un dossier comme Chavigny, la Ville n'a pas tous les pouvoirs, mais elle en a plus qu'on ne le croit souvent. Elle contrôle le zonage, la densité autorisée, le lotissement, les normes d'abattage d'arbres, les frais de parc, les ententes relatives aux travaux municipaux. Elle peut imposer un plan d'implantation et d'intégration architecturale (PIIA). Elle peut refuser de prolonger ses réseaux.
Ce qu'elle ne contrôle pas, en revanche, c'est le calendrier privé. Un promoteur qui possède un terrain peut attendre. Il peut aussi revenir avec une version marginalement modifiée, année après année, jusqu'à ce que la composition du conseil change. C'est précisément ce qui rend le moment politique si important : les élections municipales approchent, et un conseil sortant sait qu'un projet contesté peut devenir l'enjeu d'une campagne locale.
À cela s'ajoute une dimension proprement trifluvienne. Le maire Jean-François Aubin a lui-même relancé cette semaine un débat inattendu sur la durée des mandats municipaux, évoquant la possibilité de les prolonger d'une ou deux années, une idée que le chroniqueur Martin Francoeur du Nouvelliste a jugée digne d'être mise à l'essai. L'argument de fond est directement lié à des dossiers comme Chavigny : quatre ans, dans un monde où un projet immobilier majeur met facilement six à huit ans à passer de l'esquisse à la première pelletée de terre, c'est un horizon très court pour porter une vision d'aménagement à terme.
François-Nobert : l'autre moitié de la stratégie
Si l'on veut comprendre la logique du conseil, il faut lire les deux décisions ensemble. En cédant François-Nobert à Olymbec, la Ville fait le pari du recyclage urbain : densifier là où les infrastructures existent déjà, là où les autobus passent, là où les commerces peinent à trouver une clientèle résidente.
C'est cohérent avec l'orientation que Trois-Rivières poursuit depuis une quinzaine d'années au centre-ville, autour de l'axe des Forges, du secteur portuaire et de la revitalisation qui a suivi l'arrivée d'Amphithéâtre Cogeco. C'est aussi risqué : la reconversion d'immeubles institutionnels vieillissants coûte cher, et rien ne garantit qu'un propriétaire privé livrera rapidement des logements plutôt que des espaces locatifs commerciaux ou des bureaux. Les conditions attachées à la vente — usages autorisés, échéanciers, clauses de réversion — seront donc à surveiller de près. C'est là que se jugera la sincérité de la stratégie.
Ce qui change maintenant
Trois choses méritent d'être suivies dans les prochains mois.
D'abord, la réaction du promoteur de Chavigny. Une quatrième version du projet, plus dense et plus compacte, avec une véritable protection du boisé, serait le scénario le plus favorable à tout le monde. Un abandon ou un litige, à l'inverse, priverait la région de logements dont elle a besoin sans rien régler sur le fond.
Ensuite, l'état réel du marché locatif trifluvien. Les données de la Société canadienne d'hypothèques et de logement pour la région métropolitaine de recensement de Trois-Rivières ont montré ces dernières années un taux d'inoccupation nettement sous le seuil d'équilibre de 3 %, avec des loyers en hausse marquée. Chaque année de retard sur un chantier de 600 unités se traduit concrètement par des ménages qui n'ont pas de porte à ouvrir.
Enfin, la campagne municipale. Le débat entre densification et étalement, entre protection des boisés et production de logements, sera probablement l'un des vrais clivages de l'automne trifluvien. Les candidats auront à dire non seulement s'ils sont pour ou contre Chavigny, mais surtout où ils comptent mettre les 5000 à 10 000 logements que la ville devra construire dans la prochaine décennie.
Refuser un projet, c'est facile. Dire où l'on construira à la place, beaucoup moins.