Sur un terrain en friche du quartier Auteuil, coincé entre l'école primaire Sainte-Béatrice et le parc qui porte le même nom, un immeuble de quatre étages prend forme. À terme, 142 logements y seront livrés, au terme d'un investissement chiffré à 56,3 M$ par les partenaires du projet, comme l'a rapporté le Courrier Laval. C'est, à l'échelle d'un secteur pavillonnaire lavallois, l'équivalent d'un petit village qui s'installe d'un coup à côté d'une cour d'école.
Ce genre d'annonce est devenu banal à Laval. Ce qui l'est moins, c'est la question qui l'accompagne rarement : le milieu qui reçoit ces centaines de nouveaux résidents est-il équipé pour eux? Et à quelques kilomètres de là, dans Fabreville, la réponse prend une forme presque caricaturale : un organisme communautaire doit cogner aux portes, une par une, parce que plus de 30 propriétés d'une seule rue n'ont aucun arbre en façade.
Un terrain en friche transformé en 142 portes
Le projet d'Auteuil correspond exactement à ce que les documents de planification lavallois appellent depuis des années la « consolidation du territoire urbanisé ». Plutôt que d'étendre la ville vers les terres agricoles ou les derniers boisés, on remplit les interstices : stationnements sous-utilisés, friches, lots orphelins hérités du développement en damier des années 1960 et 1970.
Sur le papier, la logique est solide. Laval s'est engagée, dans son schéma d'aménagement et de développement révisé et dans son plan d'urbanisme durable, à orienter la croissance vers les secteurs déjà desservis par les infrastructures — aqueduc, égouts, transport collectif, écoles. Construire 142 logements sur une friche déjà entourée de rues et de services coûte moins cher à la collectivité que d'ouvrir un nouveau quartier en périphérie. C'est aussi la direction que pousse le gouvernement du Québec avec ses orientations gouvernementales en aménagement du territoire, qui demandent aux municipalités de freiner l'étalement.
Mais la densification par insertion a une caractéristique particulière : elle arrive dans un tissu qui n'a pas été conçu pour elle. Les rues d'Auteuil, comme celles de Fabreville ou de Saint-François, ont été tracées pour des bungalows sur de grands terrains, avec des trottoirs parfois absents, un couvert d'arbres inégal, et des parcs de voisinage dimensionnés pour la population d'origine. Ajouter 142 ménages à ce cadre, c'est un test de capacité d'accueil.
Ce qu'on sait — et ce qu'on ne sait pas — du financement
Sur le montage financier, l'information publique demeure partielle. Le Courrier Laval évoque un investissement de 56,3 M$ porté par des partenaires incluant une société de développement immobilier. Ce qui n'apparaît pas clairement dans l'information disponible, c'est la part du projet qui relèvera du logement abordable, du logement social ou du logement locatif au prix du marché.
Cette distinction n'est pas cosmétique. Un immeuble de 142 unités financé entièrement par le privé et loué au prix du marché n'a pas le même effet sur le parc locatif lavallois qu'un projet appuyé par le Programme d'habitation abordable Québec, par le Fonds pour accélérer la construction de logements du gouvernement fédéral, ou par l'initiative Financement de la construction de logements locatifs de la SCHL. Chacun de ces programmes impose des conditions d'abordabilité — parfois modestes, parfois substantielles — et chacun engage des fonds publics.
Laval a par ailleurs adopté un règlement visant à améliorer l'offre en matière de logement social, abordable et familial, communément appelé règlement de métropole mixte à Montréal. L'application concrète de ces obligations à un projet donné — construction d'unités sur place, cession de terrain ou contribution financière — mérite d'être documentée projet par projet. Dans l'état actuel de l'information publiée, il serait imprudent d'affirmer que les 142 logements d'Auteuil comportent une composante sociale ou abordable, comme il serait imprudent d'affirmer le contraire. La question reste ouverte, et elle devrait être posée.
L'aménagement autour : le coût invisible
Il y a un second poste de dépenses dont on parle encore moins : l'aménagement du périmètre. Un immeuble de quatre étages voisin d'une école primaire génère des besoins bien réels. Traverses piétonnes sécurisées, trottoirs, éclairage, gestion des eaux de ruissellement sur un terrain qui, jusqu'ici, absorbait la pluie en friche, capacité du parc Sainte-Béatrice à accueillir plusieurs dizaines d'enfants supplémentaires, places disponibles à l'école elle-même.
Ces travaux et ces adaptations relèvent généralement de la municipalité et, pour le volet scolaire, du Centre de services scolaire de Laval — donc du contribuable. Le promoteur assume normalement les infrastructures internes à son site et, selon les règlements en vigueur, certaines contributions pour fins de parcs. Mais la mise à niveau du domaine public autour, elle, se retrouve dans le programme triennal d'immobilisations de la Ville.
C'est ici que la densification cesse d'être une simple opération immobilière pour devenir un choix budgétaire municipal. Chaque projet d'insertion crée une obligation d'investissement public en aval. Quand les projets s'accumulent — et ils s'accumulent, Laval visant une croissance démographique soutenue d'ici 2035 —, l'addition devient significative.
Fabreville, ou la mesure du retard
Pendant que 56,3 M$ se transforment en béton dans Auteuil, le Mouvement PlantAction lance sa campagne « Jamais sans mon arbre » avec une approche inédite cet automne : cibler une seule rue au lieu d'un quartier entier. Le choix s'est arrêté sur la rue Édith, dans Fabreville, où plus de 30 propriétés n'ont aucun arbre en façade, selon ce qu'a indiqué le président de l'organisme, Didier Jadotte Dumerlin, au Courrier Laval.
Trente propriétés. Une rue. Du porte-à-porte bénévole.
Le contraste est brutal et il dit quelque chose d'important sur les vitesses respectives de la construction et du verdissement à Laval. La première se mesure en dizaines de millions et en mois de chantier; le second, en subventions modestes, en campagnes de sensibilisation et en bonne volonté citoyenne.
Laval s'est pourtant dotée d'objectifs chiffrés en matière de canopée. La Ville et ses partenaires, dont le Conseil régional de l'environnement de Laval, travaillent depuis des années à augmenter le couvert forestier, notamment dans les secteurs résidentiels anciens et les artères commerciales minéralisées. Le problème n'est pas l'absence de cible; c'est l'écart entre la cible et les moyens déployés pour l'atteindre.
Et cet écart a des conséquences physiques mesurables. Un arbre mature réduit la température de surface, retient les eaux de pluie, filtre l'air. Une rue sans arbres en pleine canicule de juillet, dans une ville où les îlots de chaleur urbains ont été cartographiés par l'Institut national de santé publique du Québec, c'est un enjeu de santé publique, pas une préoccupation esthétique.
La contradiction au cœur du modèle
Voilà la tension qu'il faut nommer. Laval densifie parce qu'elle doit le faire : la crise du logement est réelle, le taux d'inoccupation demeure serré, et l'étalement urbain n'est plus une option acceptable ni financièrement ni écologiquement. Densifier une friche à Auteuil est probablement une bonne décision d'aménagement.
Mais densifier sans verdir simultanément, c'est aggraver le problème qu'on prétend résoudre. Remplacer une friche — même une friche négligée — par 142 logements et leur stationnement, dans un quartier dont certaines rues comptent déjà des dizaines de façades sans arbre, revient à ajouter des surfaces imperméables et des sources de chaleur à un milieu qui n'en absorbe déjà pas assez.
La densification bien faite existe. Elle suppose que l'investissement dans le domaine public — plantations, parcs, trottoirs, ombrage — arrive en même temps que les grues, pas dix ans plus tard quand un organisme communautaire viendra combler le vide à coups de porte-à-porte.
Ce qu'il reste à documenter
Trois questions méritent des réponses précises de la Ville de Laval et des promoteurs impliqués dans le projet d'Auteuil.
Premièrement : combien des 142 logements seront abordables selon une définition vérifiable, et pour combien d'années cette abordabilité est-elle garantie? Deuxièmement : quels investissements publics l'arrivée de ce complexe entraîne-t-elle dans le secteur Sainte-Béatrice, et sont-ils budgétés? Troisièmement : combien d'arbres seront plantés sur le site et aux alentours, et quelle sera la couverture arborescente du secteur après la livraison, comparée à avant?
Ces chiffres existent forcément quelque part dans les dossiers. Leur absence du débat public n'est pas un détail : c'est ce qui permet de continuer à annoncer des dizaines de millions en logements tout en laissant une rue de Fabreville attendre ses premiers arbres.