Le geste est technique, mais ses conséquences sont considérables : la Cour supérieure de justice du Brésil, le Superior Tribunal de Justiça (STJ), a ordonné la suspension, sur tout le territoire national, des procédures judiciaires qui débattent d'une seule question. Une copropriété résidentielle peut-elle empêcher un propriétaire de louer son appartement pour quelques nuits sur une plateforme comme Airbnb, même lorsque le règlement de l'immeuble — la « convenção de condomínio » — ne contient aucune interdiction explicite?
L'information a été rapportée par Folha de S.Paulo, qui souligne l'ampleur du blocage : tant que la cour n'aura pas fixé sa position, les juges de première instance et les tribunaux d'appel des 26 États et du district fédéral devront geler les dossiers portant sur cette question précise. Des milliers de propriétaires, de syndics et d'assemblées de copropriétaires se retrouvent donc dans une zone d'attente juridique.
Un mécanisme conçu pour éteindre les contradictions
Le droit brésilien s'est doté, depuis la réforme du Code de procédure civile de 2015, d'outils destinés à traiter en bloc les contentieux répétitifs. Lorsque la même question de droit se multiplie devant les tribunaux et reçoit des réponses contradictoires, le STJ peut retenir un dossier comme affaire « représentative » et suspendre tout le reste. La décision qui en résultera aura ensuite une force d'orientation obligatoire pour les instances inférieures.
C'est exactement ce que la cour vient de faire pour les locations de courte durée. Le choix n'est pas arbitraire : la jurisprudence brésilienne sur le sujet est devenue franchement instable. En 2021, une chambre du STJ avait tranché, dans une affaire venue du Rio Grande do Sul, qu'un immeuble dont la convention réserve les logements à un usage « exclusivement résidentiel » pouvait s'opposer à une exploitation de type hôtelier par rotation rapide d'occupants. La décision, serrée, avait été célébrée par les syndics et dénoncée par les propriétaires-loueurs.
Mais d'autres formations de la même cour, comme de nombreux tribunaux d'États, ont depuis retenu une lecture plus favorable au propriétaire : la location de courte durée n'est pas en soi un usage commercial, elle demeure une occupation résidentielle, simplement brève, et une copropriété ne peut la prohiber qu'au moyen d'une clause claire, adoptée selon les majorités qualifiées prévues par le Code civil. Entre les deux lectures, les issues judiciaires dépendaient largement du tribunal saisi. C'est cette loterie que le STJ cherche à refermer.
Deux droits qui se heurtent
Le fond du litige est un classique du droit des biens, réactivé par l'économie des plateformes. D'un côté, la propriété privée et la liberté contractuelle : celui qui détient un appartement peut en principe le louer, à qui il veut et pour la durée qu'il veut, le Code civil brésilien ne fixant aucune durée plancher pour un bail d'habitation.
De l'autre, la nature même de la copropriété : un immeuble est une communauté forcée, où l'usage individuel est borné par la tranquillité, la sécurité et la destination collective du bâtiment. Les syndics qui portent ces causes avancent des arguments très concrets : va-et-vient d'inconnus munis de codes d'accès, fêtes nocturnes, usure des ascenseurs et des espaces communs, hausse des primes d'assurance, personnel de conciergerie transformé en réception d'hôtel sans rémunération correspondante. À l'inverse, les propriétaires rappellent que la valeur de leur bien, souvent acquis comme placement, dépend précisément de cette flexibilité d'usage, et que le tourisme urbain fait vivre des dizaines de milliers de petits loueurs à Rio de Janeiro, São Paulo, Florianópolis ou Salvador.
La question pratique que devra résoudre le STJ est donc moins idéologique que procédurale : faut-il une clause d'interdiction expresse, votée par les copropriétaires, ou la simple mention d'une destination résidentielle suffit-elle à fonder un refus? La réponse déterminera qui, au Brésil, porte le fardeau d'agir : le propriétaire qui doit obtenir une autorisation, ou l'assemblée qui doit modifier son règlement.
Un contentieux mondial, des réponses très différentes
Le Brésil n'invente rien : il rejoint un mouvement qui traverse les grandes villes touristiques depuis une décennie. La particularité brésilienne est que la bataille s'y livre surtout devant les juges civils, immeuble par immeuble, plutôt que par la réglementation municipale.
Ailleurs, le levier a été administratif. New York a choisi l'enregistrement obligatoire des hôtes, entré en application en 2023 : sans inscription auprès du bureau municipal d'application des règles, les plateformes ne peuvent percevoir de commission, ce qui a fait disparaître la grande majorité des annonces de courte durée entières de la ville. Amsterdam plafonne le nombre de nuits par an et impose un permis. Berlin a longtemps appliqué une interdiction d'affectation détournée des logements. Barcelone a annoncé son intention de supprimer, à l'horizon 2028, l'ensemble des licences d'appartements touristiques de la ville. Lisbonne et Porto ont, elles, gelé la délivrance de nouvelles autorisations dans les quartiers saturés. En France, une loi adoptée fin 2024 a resserré la fiscalité des meublés de tourisme et renforcé les pouvoirs des communes, y compris la possibilité d'abaisser le plafond annuel de location d'une résidence principale.
Dans tous ces cas, l'argument public est le même : la location de courte durée retire des logements du marché locatif de longue durée et pousse les loyers vers le haut dans les quartiers centraux. Les recherches académiques divergent sur l'ampleur de l'effet, mais convergent sur son existence dans les zones les plus denses en annonces. Airbnb, de son côté, défend depuis des années la thèse inverse dans ses communications publiques : l'hébergement chez des particuliers redistribue les retombées touristiques hors des zones hôtelières et complète les revenus de ménages ordinaires, la pénurie de logements ayant, elle, des causes structurelles bien antérieures aux plateformes.
Ce que la suspension change immédiatement
À court terme, l'effet est paradoxal. Le gel des procédures n'interdit ni n'autorise rien : il fige les situations existantes. Les copropriétés qui avaient obtenu une décision favorable et déjà définitive conservent leur position; celles qui espéraient un jugement rapide devront patienter. Les propriétaires dont les annonces avaient été suspendues par voie judiciaire restent, eux aussi, dans l'expectative.
Pour les acteurs économiques, l'enjeu est la prévisibilité. Le Brésil est l'un des marchés les plus dynamiques d'Amérique latine pour l'hébergement de courte durée, porté par le tourisme intérieur et par des villes balnéaires où des tours résidentielles entières fonctionnent déjà, de fait, comme des hôtels. Les gestionnaires professionnels qui exploitent des portefeuilles de dizaines d'appartements ne peuvent pas construire un modèle d'affaires sur une jurisprudence variant d'un État à l'autre. Les banques qui financent l'achat d'unités destinées au rendement locatif non plus.
À plus long terme, la décision attendue du STJ risque de déplacer le conflit là où il aurait peut-être toujours dû se jouer : dans les assemblées de copropriétaires et dans les conseils municipaux. Si la cour exige une clause explicite, on verra se multiplier les votes de modification de conventions, avec leurs propres contentieux sur les majorités requises. Si elle juge que la destination résidentielle suffit, ce sont les propriétaires qui devront convaincre leurs voisins, un à un, d'ouvrir la porte au tourisme. Dans les deux cas, la question de savoir à quoi sert un logement — habiter ou rapporter — restera posée, et elle ne se règle pas uniquement par le droit civil.