Au centre-ville de Laval, à deux pas de la station de métro Montmorency, un ensemble de quatre tours vient de franchir une étape que peu de complexes de cette taille ont atteinte au pays. Espace Montmorency a obtenu la certification Bâtiment à carbone zéro (BCZ) – Performance du Conseil du bâtiment durable du Canada. Le Courrier Laval en a fait écho le 9 novembre, après un communiqué diffusé le 2 novembre par Montoni, le Fonds immobilier de solidarité FTQ et Montez Corporation.
L'annonce a des allures de communiqué de victoire, et elle l'est en partie. Mais pour en mesurer la portée, il faut regarder de près ce que la certification garantit, ce qu'elle ne garantit pas, et pourquoi un quartier mixte d'une telle densité constitue un cas d'étude.
Ce que le sceau BCZ-Performance atteste vraiment
Selon le communiqué relayé par Les Affaires, le complexe réunit plus de 700 logements, une tour à bureaux, des commerces et un hôtel d'un peu plus de 180 chambres, sur 1,3 million de pieds carrés. Le Courrier Laval précise que l'hôtel compte 188 chambres. Le projet est le plus important du Québec à détenir cette certification et le septième au pays, selon les partenaires.
Le point clé, souligné par Patrick Côté, directeur du développement durable chez Montoni, tient à la méthode. La certification repose sur des données réelles d'exploitation recueillies sur douze mois, et non sur des simulations. C'est la différence avec la certification BCZ-Design, qui valide un modèle théorique à l'étape de la conception.
La norme du Conseil du bâtiment durable du Canada est explicite : il s'agit d'une vérification annuelle de la performance, et un bâtiment doit démontrer un bilan carbone annuel de zéro ou mieux. Ce bilan additionne les émissions de l'exploitation (énergie consommée, fuites de réfrigérants) et, lors de la première certification, la compensation du carbone intrinsèque des matériaux de structure et d'enveloppe. Cette dernière peut être étalée sur un maximum de cinq ans. La certification doit aussi être renouvelée chaque année pour être conservée.
Un « zéro » qui n'est pas absolu
C'est l'un des points qu'il faut lire attentivement. Le Courrier Laval rapporte que les émissions résiduelles d'Espace Montmorency ont été limitées à 975 tonnes d'équivalent CO₂ en 2025. Le journal rappelle, pour mettre les choses en perspective, que les émissions annuelles de GES au Canada sont de l'ordre de 17 tonnes par habitant. Ces 975 tonnes ont ensuite été compensées par des crédits carbone vérifiés selon le Verified Carbon Standard, issus de projets forestiers et hydroélectriques.
Autrement dit, le « carbone zéro » du complexe résulte de deux étapes : une réduction à la source très marquée, puis l'achat de crédits pour effacer le reste. Les partenaires avancent une baisse de 91 % des émissions et de plus de 50 % des coûts énergétiques par rapport à une approche conventionnelle. La norme elle-même prévoit le recours aux compensations comme « mesure finale », après l'efficacité énergétique et l'énergie renouvelable.
Les crédits carbone font l'objet de débats récurrents dans le monde de la finance climatique, notamment quant à la qualité des projets forestiers. Le fait que la norme canadienne exige des preuves d'achat et une vérification à chaque certification annuelle encadre la pratique, sans pour autant clore la discussion. Le lecteur avisé retiendra donc que l'essentiel de la performance du complexe vient de sa conception énergétique, et que la compensation ne porte que sur le solde.
La boucle énergétique, cœur du dispositif
Le mécanisme qui explique ces résultats est une boucle énergétique de cinquième génération. Le Courrier Laval décrit une centrale thermique combinant thermopompes, chaudière électrique et équipements à haute efficacité. Le principe : au lieu que chaque immeuble gère seul son chauffage et sa climatisation, la chaleur produite par certains usages est récupérée et redistribuée en temps réel là où elle est nécessaire.
L'exemple donné par les promoteurs est parlant. La chaleur rejetée par des commerces qui doivent se climatiser peut contribuer à chauffer des logements ou des bureaux. Ce type de réseau thermique d'échange entre bâtiments aux profils de consommation différents se retrouve dans plusieurs grands quartiers d'Europe du Nord et d'Amérique du Nord. Il fonctionne d'autant mieux que les usages sont variés (résidentiel, bureaux, commerces, hôtel), ce qui est précisément le cas à Laval.
L'idée n'est pas nouvelle pour ce projet. Dès le lancement des travaux, les documents de présentation évoquaient une boucle permettant une réduction de 50 % des coûts énergétiques et de 80 % des émissions de GES. La performance mesurée en exploitation, à 91 %, dépasse donc l'objectif annoncé à l'époque, ce qui n'est pas toujours le cas des projets immobiliers.
Dix ans d'un projet à l'échelle d'un quartier
Le chemin parcouru donne du relief à l'annonce. Selon Les Affaires, le projet date de 2015 et a été modifié pour intégrer environ 700 logements locatifs avec l'arrivée du Groupe Sélection aux côtés de Montoni et du Fonds de solidarité FTQ. La première pelletée de terre a eu lieu au printemps 2019, pour un investissement évalué à plus de 450 millions de dollars. Le maire de l'époque, Marc Demers, y voyait un « développement urbain avant-gardiste ».
Le Courrier Laval note que les premiers logements ont été livrés à l'été 2022. Après le retrait du Groupe Sélection en mai 2023, Cogir Immobilier a pris le relais comme gestionnaire des 717 logements. Lors du bilan des travaux, le journal rapportait des taux de location de 85 % pour les tours résidentielles, 90 % pour les bureaux et 95 % pour le basilaire commercial. Intact Assurance occupe cinq des 16 étages de la tour de bureaux, le Collège Montmorency y est le deuxième locataire en importance et Montoni y a installé son siège social. Le complexe accueille environ 5000 personnes par jour, selon l'estimation de la porte-parole du consortium.
Sur le plan environnemental, le projet avait déjà accumulé les sceaux : LEED Aménagement des quartiers niveau Or, LEED Platine pour la tour à bureaux, LEED Or pour l'hôtel et les tours résidentielles, ainsi que WiredScore Argent. Le BCZ-Performance est donc le couronnement d'une démarche annoncée dès le départ, et non un virage de dernière minute.
Pourquoi la densité près du métro compte
Les partenaires insistent sur un argument plus large : les villes cherchent à concilier densification, réduction des GES et résilience énergétique, et les quartiers mixtes peuvent y contribuer concrètement. Le communiqué souligne aussi l'accès direct au métro, les installations pour vélos, les bornes de recharge pour véhicules électriques, la réutilisation de l'eau de pluie pour certains usages non potables et une réduction de plus de 40 % de la consommation d'eau domestique.
Il faut toutefois nuancer. Le stationnement souterrain compte environ 1500 cases selon le Courrier Laval, un chiffre qui rappelle que la mobilité automobile reste présente dans l'équation. Les émissions de transport des occupants ne figurent pas, par ailleurs, dans le périmètre de la norme, qui porte sur les émissions du bâtiment lui-même. Le bilan global du quartier, si l'on y ajoutait les déplacements, serait plus complexe à établir.
Une certification encore rare à cette échelle
Le Conseil du bâtiment durable du Canada indiquait, dans un bilan antérieur, que plus de 50 bâtiments avaient vérifié leurs opérations à carbone zéro par la norme Performance, avec plus de 100 attributions de certificats au total, puisque plusieurs propriétaires la renouvellent chaque année. La page d'accueil actuelle de l'organisme fait état de 70 bâtiments certifiés BCZ-Performance. Dans ce paysage, un ensemble de 1,3 million de pieds carrés, comprenant des logements, se démarque par sa taille et sa complexité.
Cette catégorie d'immeubles est en effet plus difficile à décarboner qu'un entrepôt ou un bâtiment institutionnel monofonctionnel : les profils de consommation sont multiples, les occupants nombreux et les usages imprévisibles. Le fait que le résultat s'appuie sur une année complète de données est précisément ce qui lui donne de la crédibilité.
Montoni, qui affirme cumuler plus de 7 millions de pieds carrés certifiés LEED et plus de 2,3 millions certifiés BCZ, voit dans ce projet un modèle. Son président, Dario Montoni, parle d'un devoir de l'industrie de repenser la façon de construire les villes. Martin Raymond, du Fonds immobilier de solidarité FTQ, qui détient 50 % du projet, y voit la preuve qu'on peut conjuguer développement d'envergure et performance énergétique. Manfred Lau, de Montez Corporation, évoque des partenariats solides menant à des résultats mesurables.
Les limites à garder en tête
Ces déclarations émanent des promoteurs eux-mêmes, et la certification, aussi rigoureuse soit-elle, reste une vérification de conformité à une norme, non un audit indépendant de l'ensemble de leurs affirmations. Quelques réserves méritent d'être posées :
- Le chiffre de 91 % est comparé à une approche « conventionnelle » dont la définition est celle des promoteurs.
- La compensation par crédits carbone, même vérifiée, ne supprime pas les émissions résiduelles.
- Le bilan se rapporte à l'année 2025 ; la certification devra être renouvelée pour démontrer que la performance se maintient.
- Le modèle repose sur un ensemble construit d'un seul tenant, ce qui est plus simple que de relier des immeubles existants et disparates.
Ces réserves ne retirent rien au résultat, mais elles aident à en situer la portée. Espace Montmorency démontre qu'une boucle d'échange d'énergie entre usages mixtes peut réduire fortement les émissions d'un grand ensemble urbain. Reste à voir si la formule pourra être étendue à d'autres quartiers, notamment ceux qu'il faudra rénover plutôt que bâtir à neuf, là où se trouve la plus grande part du parc immobilier.
Pour les Lavallois, la leçon la plus tangible est peut-être celle-ci : un complexe qui loge des centaines de ménages, emploie des milliers de personnes et accueille des visiteurs chaque jour peut afficher des émissions résiduelles de moins de 1000 tonnes par an. Si ce résultat se confirme d'année en année, il fournira un point de repère mesurable pour juger les prochains grands projets du centre-ville.